Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо ФНС России от 26.06.2006 N 01-2-02/697 о налогообложении доходов от сдачи в аренду (наем) жилых помещений и сообщает следующее.

Согласно пункту 1 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Таким образом, закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют деятельности.

В соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации деятельность должна осуществляться самостоятельно, на свой риск, и быть направленной на систематическое получение прибыли.

О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

- изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

- учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;

- взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;

- устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

При наличии достаточных оснований считать, что вышеуказанные признаки имеются в наличии, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица.

Таким образом, если сдача имущества в аренду осуществляется при наличии вышеуказанных признаков предпринимательской деятельности, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица и уплачивать налог с соответствующих доходов в качестве индивидуального предпринимателя.

При отсутствии оснований для признания деятельности, связанной со сдачей недвижимого имущества в аренду, в качестве предпринимательской, с полученных доходов необходимо уплачивать налог на доходы физических лиц в качестве физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем.

В соответствии с пунктом 2 статьи 254 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает в себя:

- плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

- плату за коммунальные услуги, включающую в себя в соответствии с пунктом 4 статьи 154 Жилищного кодекса плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление.

Оплата  первых   из   вышеупомянутых   расходов     производится вне
зависимости от того, каким образом использовалось жилое помещение или оно
вообще никак не использовалось. Такие расходы не могут  быть   отнесены к
предпринимательской деятельности физического лица.

Вторая группа расходов непосредственно связана с использованием помещения и в определенной части может быть отнесена к предпринимательской деятельности. При этом налогоплательщик должен обосновать размер расходов, относимых им к такой деятельности.